Comprar una casa nueva con financiamiento hipotecario en El Salvador es un proceso que requiere planificación y conocimiento de los requisitos y pasos involucrados.
En esta guía orientada a inversionistas primerizos en bienes raíces, detallamos el proceso paso a paso, desde la preparación de documentos hasta la firma de escrituras, incluyendo consejos útiles para tomar decisiones informadas.
A continuación, abordamos los principales puntos a considerar.
Requisitos generales para obtener un crédito hipotecario
Para acceder a un crédito hipotecario en El Salvador se deben cumplir ciertos requisitos básicos relacionados con la situación financiera y legal del solicitante. Estos son algunos de los requisitos generales más comunes:
- Edad y estado legal: Tener al menos 18-21 años (según la institución) y no superar los 65-69 años, que suele ser la edad máxima al vencimiento del crédito. Además, es necesario ser mayor de edad legalmente y estar solvente ante la ley (sin procesos legales pendientes importantes).
- Ingresos estables y capacidad de pago: Contar con ingresos demostrables suficientes para cubrir la cuota mensual. Por ejemplo, algunos bancos requieren ingresos mínimos de alrededor de $500 mensuales para asalariados y $1,250 para independientes. Si eres empleado con salario, generalmente piden al menos 6 meses de estar cotizando al sistema de pensiones; si eres trabajador independiente, deberás demostrar al menos 2 años de actividad económica continua. Esto asegura al banco que tienes estabilidad laboral o de negocio.
- Historial crediticio positivo: Mantener un buen historial crediticio es fundamental. Las entidades financieras verificarán en el sistema financiero que no tengas morosidades ni deudas vencidas significativas. Un historial limpio y referencias crediticias positivas aumentan las probabilidades de aprobación. Si tienes deudas actuales, lo ideal es que estén al día y que tu nivel de endeudamiento no exceda tu capacidad de pago.
- Documentación personal: Presentar documentación de identidad y fiscal al día. Usualmente se solicita fotocopia del Documento Único de Identidad (DUI) y del Número de Identificación Tributaria (NIT) del solicitante (y cotitulares, si aplica). Si eres salvadoreño en el extranjero, también podrías necesitar pasaporte y comprobante de residencia o estatus migratorio legal.
- Comprobantes de ingresos: Entregar documentos que respalden tus ingresos. Si trabajas bajo relación de dependencia, se pide constancia salarial emitida por tu empleador y boletas de pago recientes. En el caso de trabajadores independientes o dueños de negocio, suelen requerirse declaraciones de impuestos de renta e IVA de los últimos dos años, estados financieros o certificaciones de ingresos por un contador. Estos documentos muestran tus ingresos promedio y estabilidad financiera.
- Ahorros para la prima inicial: Aunque el crédito cubra gran parte del valor, generalmente debes aportar una prima o enganche con fondos propios. Lo típico es contar con al menos un 10% a 20% del valor de la vivienda para la cuota inicial. Algunas entidades ofrecen financiamiento de hasta el 90% o más del precio, pero aun así deberás disponer de dinero para la prima, gastos de cierre y costos adicionales.
- Seguro de vida y otros seguros: Es requisito estar asegurable para un seguro de deuda (seguro de vida que cubre el préstamo). El banco usualmente te solicitará contratar un seguro de vida que garantice el pago del saldo en caso de fallecimiento, así como un seguro de daños para la vivienda (contra incendio, terremoto u otros siniestros). El costo de estas pólizas suele incluirse en la cuota mensual del crédito.
- Solvencia fiscal: Si el valor de la propiedad supera cierto monto (por ejemplo $30,000), algunas instituciones, como el Fondo Social para la Vivienda (FSV), exigen que estés solvente con el Ministerio de Hacienda, lo que implica no tener deudas tributarias pendientes. Esto puede implicar presentar una constancia fiscal de no adeudar impuestos antes de la aprobación final.
Nota: Cada banco o financiera puede tener requisitos adicionales o variaciones.
Por ejemplo, algunos bancos piden que abras una cuenta de ahorro con ellos, sobre todo si eres salvadoreño residente en el extranjero, para facilitar el manejo del crédito y pagos.
En todos los casos, asegúrate de consultar la lista exacta de requisitos de la institución con la que planeas gestionar tu crédito.
Proceso de búsqueda y selección de una vivienda nueva
Encontrar la vivienda nueva ideal es un paso emocionante, pero requiere estrategia, especialmente si la compras como inversión. Aquí algunos consejos para la búsqueda y selección:
PASO 1
Definir presupuesto y tipo de vivienda: Antes de salir al mercado, establece claramente tu presupuesto máximo, considerando no solo el precio de la casa sino también los gastos asociados (impuestos, honorarios, etc.).
Determina el tipo de propiedad que buscas (casa o apartamento, número de habitaciones, ubicación, amenidades) acorde a tus necesidades y las perspectivas de inversión. Mantenerte dentro de las propiedades que realmente puedes financiar te evitará contratiempos.
PASO 2
Investigación del mercado: Infórmate sobre los precios actuales de mercado en las zonas de tu interés.
Comparar propiedades similares te ayudará a identificar si un inmueble está a precio justo. Estar al tanto de los valores evitará que pagues de más o caigas en posibles estafas por sobreprecio.
A la vez, sé realista: una vivienda con un precio anormalmente bajo puede indicar problemas ocultos.
Lo ideal es buscar un equilibrio costo-valor y, de ser posible, conseguir alguna rebaja negociando, sin sacrificar la calidad de la inversión.
PASO 3
Ubicación y potencial de inversión: Analiza la ubicación de la vivienda nueva.
Zonas con alta plusvalía, desarrollo comercial o futuro crecimiento pueden brindar una mejor revalorización de tu inversión con el tiempo.
Considera factores como seguridad del área, acceso a vías principales, cercanía a centros de trabajo, colegios, servicios públicos y áreas de interés.
Una buena ubicación no solo mejora tu calidad de vida sino que garantiza mayor demanda en caso de renta o reventa a futuro.
PASO 4
Proyectos nuevos y reputación del desarrollador: Si la casa nueva forma parte de un proyecto residencial, investiga la trayectoria del desarrollador o constructora.
Empresas inmobiliarias reconocidas suelen ofrecer mejor calidad de construcción, garantías por vicios ocultos y cumplimiento en plazos de entrega.
Visita las casas modelo o unidades disponibles, y verifica las amenidades y calidad de acabados que ofrecen.
No dudes en hacer preguntas sobre los materiales, estándares de construcción y si la propiedad cuenta con las debidas aprobaciones municipales.
PASO 5
Verificación legal del inmueble: Aun siendo una vivienda nueva, es crucial confirmar que toda la documentación de la propiedad esté en regla (título de propiedad, solvencias municipales, plano registrado, permisos de construcción, etc.).
Antes de firmar cualquier contrato, asegúrate de que el inmueble esté debidamente inscrito y libre de cargas o gravámenes. Esto lo puedes hacer con ayuda de un notario de confianza o un profesional inmobiliario.
La asesoría profesional es valiosa para revisar que no haya sorpresas legales que pongan en riesgo tu inversión.
En resumen, tomarse el tiempo para investigar y comparar opciones de vivienda nueva es vital.
No te dejes llevar solo por la emoción de estrenar casa; fundamenta tu decisión con datos de mercado, considera la rentabilidad a futuro y respáldate con profesionales inmobiliarios para garantizar una compra segura.
Evaluación y aprobación del crédito hipotecario
Una vez elegida la vivienda y con los documentos listos, viene el paso de solicitar el crédito hipotecario y pasar por el proceso de evaluación por parte del banco o entidad financiera. Este proceso típicamente incluye:
PRECALIFICACIÓN DEL CRÉDITO: Es recomendable iniciar con una precalificación o precotización.
Muchas instituciones ofrecen simulaciones o evaluaciones preliminares (incluso en línea o vía telefónica) para indicarte el monto aproximado que podrían financiarte según tus ingresos.
Esta precalificación no es una aprobación definitiva, pero te orientará sobre el rango de precio de vivienda al que puedes aspirar y la cuota mensual estimada, ayudándote a ajustar tu búsqueda inmobiliaria a tu capacidad de pago.
SOLICITUD FORMAL Y ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN: Para iniciar la solicitud formal, deberás llenar el formulario de crédito y entregar toda la documentación requerida (identificaciones, comprobantes de ingreso, estados financieros, etc.).
El banco revisará que el expediente esté completo. En este punto, es importante ser transparente y diligente: cualquier documento faltante o inconsistencia puede retrasar la evaluación.
Algunas entidades, como el FSV, indican claramente qué formularios llenar y documentación presentar dependiendo de la línea de crédito aplicada.
ANÁLISIS CREDITICIO DEL BANCO: Con la solicitud en mano, el banco procede a analizar varios aspectos.
Revisarán tu historial crediticio en centrales de riesgo para ver tu comportamiento de pago pasado.
También evaluarán tu nivel de endeudamiento actual (porcentaje de tus ingresos comprometidos en otras deudas) y tu capacidad de pago, asegurándose de que la nueva cuota hipotecaria no exceda un porcentaje manejable de tus ingresos mensuales (generalmente alrededor del 30%-40%).
Si presentaste ingresos familiares combinados o cotitulares, se sumarán para aumentar la capacidad de endeudamiento. Tener todos los factores en orden (historial, ingresos, estabilidad) hará más probable la aprobación del crédito.
AVALÚO DE LA PROPIEDAD: Paralelamente, la entidad financiera solicitará un avalúo del inmueble realizado por un perito autorizado.
El objetivo es confirmar el valor comercial de la vivienda que servirá de garantía. El préstamo hipotecario se basará en el menor entre el precio de compra pactado y el valor del avalúo.
Por ejemplo, si la casa cuesta $100,000 pero el avalúo la valora en $95,000, el banco calculará el porcentaje de financiamiento sobre $95,000.
Muchas instituciones ofrecen el avalúo gratis como parte de sus promociones. El resultado del avalúo también asegura al banco que el inmueble no tiene daños graves y que es apto para hipotecar.
DECISIÓN CREDITICIA Y CARTA DE APROBACIÓN: Tras analizar tu perfil y la garantía, el comité de crédito del banco emitirá una decisión. Si todo es favorable, aprobarán el crédito bajo ciertas condiciones (monto, plazo, tasa de interés).
Te notificarán la aprobación y generalmente emitirán una carta de aprobación o una constancia formal con las condiciones pactadas.
En el caso del FSV, por ejemplo, una vez aprobado se extiende la carta de aprobación junto con la orden de descuento (si aplicas pago por planilla).
Esta carta es importante, pues la necesitarás para los pasos siguientes (especialmente para proceder a la escrituración).
En caso de que el crédito sea rechazado o aprobado parcialmente (por monto menor), la entidad suele explicarte los motivos (por ejemplo, problemas en el historial o ingresos insuficientes) y podrías intentar solventarlos o buscar otra institución.
CONDICIONAMIENTOS PREVIOS A ESCRITURACIÓN: A veces la aprobación viene con condiciones que debes cumplir antes del desembolso.
Por ejemplo, contratar los seguros requeridos, pagar la prima acordada (si no lo hiciste al firmar promesa), o cancelar alguna pequeña deuda pendiente. Cumple estos requisitos a la brevedad para no retrasar el cierre.
Nota: El tiempo de evaluación puede variar. En promedio, un banco privado podría tardar entre 1 y 3 semanas en analizar y aprobar un crédito hipotecario, dependiendo de la complejidad.
Instituciones especializadas como el FSV pueden tener procesos un poco más largos, pero ofrecen ventajas en tasas y costos.
Ten paciencia y mantén comunicación con tu oficial de crédito para conocer el estatus y cualquier requerimiento adicional.
Etapas del proceso de compra de la vivienda
Comprar una casa nueva conlleva una serie de etapas o hitos que van desde reservar la unidad hasta finalmente recibir las llaves. Cada etapa implica pasos legales y financieros importantes.
A continuación, describimos las fases típicas del proceso de compra en El Salvador:
Reserva de la vivienda: En proyectos de vivienda nueva es común iniciar con una reserva. Consiste en un pago inicial (relativamente pequeño) para que el desarrollador o vendedor separe la unidad elegida a tu favor. La reserva fija el precio y condiciones básicas mientras preparas la documentación y tramitas el crédito.
Este pago de reserva luego suele abonarse a la prima o enganche. Por ejemplo, se podría pactar una reserva de $1,000 o $2,000 que garantiza que nadie más compre esa casa mientras avanzas en el proceso.
Es importante que cualquier pago de reserva quede por escrito, preferiblemente en un contrato de reserva, que estipule el monto, la vigencia de la reserva y qué sucede si alguna de las partes se retracta.
(Nota: La ley salvadoreña contempla un derecho de retracto en etapas preliminares; asesórate sobre las condiciones en que podrías cancelar la reserva y recuperar tu dinero, ya que una vez firmada la promesa formal, suele haber penalizaciones si te echas atrás.)
Promesa de compraventa: Después de la reserva (o en lugar de esta, si se procede directamente), se firma el Contrato de Promesa de Compraventa entre comprador y vendedor.
Este es un documento legal donde ambas partes se comprometen a realizar la compraventa en el futuro bajo condiciones definidas. En la promesa se detalla el precio total pactado, la forma de pago, plazos y obligaciones de cada parte. Usualmente al firmar la promesa se entrega una cantidad significativa como prima o arras (por ejemplo, el 10% del valor de la vivienda, si no se hizo antes como reserva).
Esta etapa es crucial porque asegura el negocio: el vendedor se obliga a venderte y tú a comprar, otorgándote tiempo para obtener el financiamiento.
Según expertos inmobiliarios, es altamente recomendable firmar una promesa de compraventa especificando el monto exacto de la venta y otros aspectos cruciales para garantizar el acuerdo (citymax-sv.com).
La promesa debe incluir la descripción del inmueble, el precio, la forma de pago (ej. cuánto será con crédito bancario), el plazo máximo para la firma de la escritura definitiva, y cláusulas de qué pasa si alguna de las partes incumple.
Por lo general, si el comprador incumple sin causa justificada, podría perder la prima entregada; si el vendedor incumple, debería devolver la prima duplicada (esto último conforme al Código Civil salvadoreño aplicable a arras penales).
Es aconsejable que este contrato sea redactado o al menos revisado por un abogado/notario, aunque su firma puede ser privada.
Tramitación y aprobación del crédito hipotecario: Esta fase ocurre en paralelo o inmediatamente después de la promesa. Si aún no tenías el crédito aprobado, tras la promesa tienes un plazo (pactado en ésta, por ejemplo 30 a 60 días) para lograr la aprobación final del préstamo hipotecario.
Debes completar cualquier trámite pendiente con el banco (entrega de documentos adicionales, firma de solicitudes de seguro, tasación del inmueble, etc.).
Con la promesa firmada, muchas entidades priorizan la gestión, pues ya hay un negocio concreto respaldando la solicitud. Durante este tiempo, mantén informado al vendedor o desarrollador sobre el avance del crédito. Una vez obtienes la carta de aprobación del banco, debes notificarla y coordinar la fecha de escrituración.
En algunos casos, el banco podría querer revisar el borrador de la escritura antes de la firma, o el notario pedirá la documentación de la institución crediticia (como la minuta de constitución de hipoteca, que es el documento que el banco firma para el préstamo).
Escrituración (firma de la escritura de compraventa y hipoteca): Esta es la fase culminante donde legalmente se transfiere la propiedad y se formaliza el crédito.
Ocurre ante un Notario de El Salvador. Se preparan generalmente dos escrituras: la Escritura de Compraventa de la propiedad, en la cual el vendedor te transfiere el inmueble, y la Escritura de Préstamo Hipotecario, en la cual tú (como deudor) le otorgas al banco una hipoteca sobre la propiedad como garantía.
El día de la firma, tanto comprador(es) como vendedor(es) comparecen ante el notario, así como un representante del banco o apoderado (en ocasiones el mismo notario puede llevar poder del banco para la hipoteca). En la notaría se revisan los documentos del inmueble (el notario verifica que el vendedor tenga título claro, que esté solvente en pago de impuestos municipales y tasas, etc.).
Cumplidas las formalidades, se procede a la firma de la escritura. El comprador en ese acto generalmente entrega al vendedor el resto del pago convenido: si hay financiamiento, el banco realizará el desembolso del préstamo en ese momento o emitirá un cheque a nombre del vendedor por la cantidad financiada (algunas veces ya previamente depositado en custodia).
El comprador por su parte entrega la porción de fondos propios restante (complemento de prima, si corresponde). El notario se encarga de calcular y retener los impuestos de transferencia que haya que pagar, así como sus honorarios y los gastos de registro, usualmente solicitando al comprador esos montos el día de la firma.
Una vez firmadas, el notario autentica las escrituras y luego tiene la obligación de presentarlas al Registro de la Propiedad para inscribir tanto la compraventa a tu favor, como la hipoteca a favor del banco.
Con la firma, oficialmente te conviertes en propietario, aunque la inscripción registral final tome algunas semanas en completarse.
Entrega de la vivienda: Tras la escrituración, se hace la entrega formal de la casa.
Si es una vivienda nueva ya construida, normalmente en ese mismo acto o poco después, el vendedor te entrega las llaves y la posesión material del inmueble. Se suele firmar un acta de entrega donde consta la fecha en que recibes la propiedad, a conformidad (y se anotan pendientes si los hubiera, por ejemplo algún detalle que el constructor deba terminar).
En caso de proyectos en construcción, la entrega podría pactarse para una fecha posterior, cuando la unidad esté terminada – mientras tanto, la compraventa puede quedar inscrita y tu crédito empezará a correr, así que es importante que en la promesa y la escritura quede claro cuándo se dará la posesión si no es inmediata.
Una vez con las llaves en mano, ¡felicidades!, la vivienda es tuya para habitarla o ponerla en alquiler, según tus objetivos de inversión.
Cada etapa del proceso debe manejarse con seriedad y asesoría. Contar con la guía de un agente inmobiliario profesional o un abogado desde la etapa de negociación hasta la firma puede facilitar que todos los pasos se cumplan correctamente.
Recuerda que hasta antes de la escrituración final, no eres propietario aún, por lo que cualquier incumplimiento relevante podría hacerte perder tiempo y dinero.
Si sigues cada paso con orden y asesoramiento, minimizarás riesgos y la compra de tu nueva casa será un proceso exitoso y seguro.
Costos asociados a la compra con hipoteca
Al comprar una casa con financiamiento hipotecario es fundamental considerar que, además del precio de la vivienda, existen gastos e impuestos adicionales.
Estos costos asociados pueden sumar un porcentaje importante y debes planificarlos con antelación para evitar sorpresas financieras. A continuación, detallamos los principales costos a tomar en cuenta:
Prima o enganche: Es la porción del precio que paga el comprador con sus ahorros. Suele ser al menos un 10% del valor del inmueble, aunque puede ser mayor según las políticas del banco y el acuerdo con el vendedor. Por ejemplo, muchos bancos financian hasta un 90%, requiriendo una prima del 10% (blog.casasroble.com).
Algunos financiamientos especiales (como programas de vivienda social) permiten primas más bajas o incluso 0%, pero en la mayoría de transacciones comerciales necesitas disponer de esta suma inicial. La prima normalmente se entrega fraccionada entre la promesa de compraventa y la escritura final (o totalmente en la promesa, según se pacte).
Tasas de interés del crédito: El interés es el costo principal del financiamiento.
En El Salvador, las tasas de interés hipotecarias para vivienda nueva suelen oscilar en un dígito (aproximadamente entre 6% y 9% anual fijo en dólares, dependiendo del plazo y tu perfil). Algunos bancos anuncian tasas desde ~6.5% a 7% anual para clientes con buen perfil.
Ten en cuenta que la tasa puede ser fija los primeros años y luego variable, según las condiciones del mercado, así que infórmate si la que te ofrecen es fija todo el plazo o sujeta a revisión.
La tasa de interés influirá en la cuota mensual: a mayor tasa, mayor interés pagarás a lo largo del crédito. Es recomendable comparar las tasas y opciones de varios bancos para obtener la más favorable.
Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces: En El Salvador, la compra de una propiedad inmueble está sujeta al Impuesto de Transferencia. La ley establece que este impuesto es del 3% sobre el valor de la propiedad, pero exenta los primeros $28,571.43.
En otras palabras, pagas 3% solo sobre la parte del precio que exceda $28,571.43. Por ejemplo, si la casa cuesta $100,000, primero se resta $28,571.43; la diferencia ($71,428.57) es la base imponible, y el 3% de esa base sería alrededor de $2,142.86 de impuesto (citymax-sv.com).
Las propiedades de bajo valor (igual o menores a $28,571.43) no pagan este impuesto. Este monto lo suele retener el notario el día de la firma para enterarlo al fisco dentro de los plazos legales.
Derechos de registro: Para inscribir la compraventa y la hipoteca en el Centro Nacional de Registros (CNR), se deben pagar tasas registrales. El arancel vigente de derechos de registro es de $0.63 por cada $100 del valor de la transacción.
Equivale aproximadamente a un 0.63%. Siguiendo el ejemplo de $100,000, los derechos de registro serían $630. (El CNR establece un mínimo, por ejemplo $8.86, para valores muy bajos).
Este pago lo realiza también el notario al inscribir la escritura, y generalmente es a cargo del comprador.
Honorarios notariales y legales: El notario cobrará por la elaboración y otorgamiento de la escritura de compraventa, así como por la gestión registral y, en ocasiones, por la tramitación del crédito hipotecario (algunos bancos tienen notarios internos para la hipoteca, otros permiten que el mismo notario de la compraventa la extienda).
Los honorarios notariales en El Salvador son libres, pero suelen rondar entre 1% y 2% del valor de la propiedad, más el IVA correspondiente.
Es aconsejable negociar y confirmar estos costos por adelantado con el notario elegido. En ciertos casos de vivienda social, el FSV y otros programas establecen tarifas preferenciales mucho más bajas (por ejemplo, el FSV mencionaba honorarios notariales de apenas $37.32 para viviendas de interés social).
Aparte del notario, podría haber costos de abogados si contratas asesoría legal independiente o si necesitas un apoderado legal (por ejemplo, si firmas a través de poder).
Gastos administrativos del préstamo: Al utilizar financiamiento, el banco puede cobrar algunas comisiones o gastos administrativos adicionales.
Por ejemplo, es común una comisión de estructuración o desembolso del crédito, que puede ser un porcentaje pequeño del monto prestado o una tarifa fija. Citymax El Salvador señala que al comprar con financiamiento, el banco podría asignar una comisión por el desembolso del dinero solicitado.
Algunos bancos promocionan «sin comisiones adicionales» en sus créditos hipotecarios (caso del FSV, que no cobra comisión de trámite), pero otros sí las incluyen, así que pregunta por costos como: comisión de análisis crediticio, gastos de cierre, o si hay penalidad por pago anticipado del préstamo.
Seguros asociados: Como mencionamos en requisitos, es obligatorio contratar seguros que protejan tanto al cliente como al banco.
El seguro de vida o de saldo de deuda cubre el pago del crédito en caso de fallecimiento del deudor; el seguro de daños protege la vivienda (garantía) contra riesgos como incendio, terremoto, inundaciones, etc.
Estos seguros implican una prima anual que suele prorratearse en la cuota mensual. Algunos bancos incluyen automáticamente ambos seguros en cada pago mensual (por ejemplo, Banco Agrícola indica que la cuota ya incluye seguro de deuda y de daños).
Otros bancos los cobran aparte pero condicionan la contratación. A veces tienes la opción de contratar la póliza con aseguradora de tu preferencia, pero si es externa al banco, este podría cobrarte una comisión por administrar esa póliza ajena.
El costo de seguros varía según edad del deudor y valor de la casa, pero es importante sumarlo al cálculo de la cuota.
Impuesto IVA (para viviendas nuevas de proyecto): En muchos casos, el precio de venta de una vivienda nueva de proyecto ya incluye el IVA (Impuesto al Valor Agregado) aplicable a la construcción, por lo que no es un gasto separado para el comprador.
Sin embargo, vale la pena confirmar con el desarrollador. Si compraras una casa nueva directamente a un constructor como primera venta, esa transacción está afecta al 13% de IVA sobre la construcción, pero usualmente el precio que te cotizan ya lo tiene integrado. Si el precio de compraventa lo incluye, el notario lo desglosará en la escritura.
Esto es distinto al impuesto de transferencia explicado antes, que sí lo pagas aparte.
Otros gastos adicionales: No olvides contemplar otros posibles costos como: estudio de títulos (si el notario lo cobra separado), certificaciones en el Registro de la Propiedad (cada certificación de libertad de gravamen, historial de la propiedad, etc., tiene un costo pequeño), gastos notariales menores (autenticaciones de firmas, timbres fiscales), y si la vivienda es parte de un condominio, quizás deba pagar cuotas de mantenimiento proporcionales al momento de la compra.
Asimismo, cuando se trata de una vivienda usada a veces se incurre en gastos de reparaciones o adecuaciones inmediatas; en una vivienda nueva probablemente sean mínimos, pero podrías considerar gastos en muebles, acabados adicionales o conexión de servicios básicos a tu nombre.
En resumen, al planificar tu inversión, además del enganche y la cuota mensual, presupuesta alrededor de un 5% a 7% extra del valor de la vivienda para cubrir impuestos y gastos de cierre (este porcentaje puede variar según el precio y si la vivienda está exenta del impuesto de traspaso, etc.).
Un comprador bien informado destina fondos suficientes para estos rubros, evitando contratiempos de última hora. Siempre pide al banco o notario un detalle escrito de todos los costos asociados antes de la firma, así sabrás exactamente cuánto necesitarás el día de la escrituración.
Principales bancos e instituciones de crédito hipotecario en El Salvador
En El Salvador, varias instituciones financieras ofrecen créditos hipotecarios para vivienda, cada una con condiciones particulares. Es conveniente comparar las ofertas de los principales bancos y entidades para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil. A continuación, mencionamos algunas de las opciones destacadas de financiamiento hipotecario y sus condiciones aproximadas (según información pública disponible):
BAC Credomatic: Financiamiento de hasta el 90% del costo de la vivienda, plazo máximo 30 años y tasa de interés desde 6.75% anual. Ofrece avalúo gratis y en ocasiones bonos en efectivo para gastos de cierre (por ejemplo, $1,500).
Suele requerir que el valor de la vivienda sea mínimo $35,000. Prima mínima del 10%.
Banco Agrícola: Financiamiento de hasta 90% del valor de la vivienda, con plazos de hasta 25 años. Permite crédito mancomunado (incluir co-deudor para aumentar ingreso elegible).
Ofrece avalúo gratis y no cobra comisión por administrar pólizas de seguro. La cuota incluye seguro de deuda por defunción y seguro de daños a la vivienda.
Es uno de los bancos con mayor trayectoria en hipotecas, incluso con programas para salvadoreños en el exterior.
Banco Cuscatlán: Financiamiento de hasta 90% del valor del inmueble, plazos hasta 30 años, con montos desde $30,000 hasta $750,000.
Tasa de interés desde 6.95% anual. Incluye seguro de vida (deuda) y daños, y ofrece hasta 90 días de gracia para pagar la primera cuota luego del desembolso.
Banco Promerica: Financiamiento hasta 95% del valor de la vivienda en proyectos específicos (85% si el comprador es salvadoreño en el exterior).
Montos desde $20,000 hasta $500,000, con plazos hasta 30 años. Tasa de interés preferencial, variable según el proyecto y perfil (no indican porcentaje fijo, pero es competitiva). Aplica seguro de vida y daños.
Promerica enfoca su producto a asalariados, profesionales independientes e incluso ofrece opciones a compatriotas en el extranjero.
Banco Davivienda: Ofrece hasta 90% de financiamiento del valor total de la vivienda, con plazos hasta 25 años.
Promociona tasas de interés competitivas (sujetas a análisis de perfil) y brinda avalúo gratis.
Permite combinar ingresos familiares para calificar al crédito, y destaca por su asesoría personalizada durante el proceso.
Banco Hipotecario: Financiamiento de hasta 90% del valor de la vivienda o avalúo (lo que resulte menor). Incluye seguro de deuda y seguro de daños en la construcción (blog.casasroble.com).
Suele ofrecer plazos amplios (hasta 25 o 30 años) y facilidades de pago vía banca electrónica.
Como ventaja particular, el Banco Hipotecario permite que la garantía hipotecaria pueda respaldar otros créditos adicionales, si hubiera capacidad dentro del valor de la propiedad (esto podría facilitar obtener préstamos adicionales usando la misma hipoteca, una vez has pagado parte del principal).
La Hipotecaria: Es una institución financiera especializada en préstamos para vivienda. Ofrece financiamiento de hasta 90% del precio de venta, con monto máximo aproximado de $200,000 y plazos de hasta 30 años.
La tasa de interés es competitiva según mercado (sujeta a cambios anuales, generalmente en línea con las bancarias). La Hipotecaria es conocida por enfocarse en créditos hipotecarios y puede tener trámites ágiles para compradores locales y en el extranjero.
Además de los anteriores, también operan otras instituciones como Banco Atlántida (que lanzó créditos hipotecarios con plazos hasta 30 años y tasas desde ~6.99%), BAC Credomatic ya mencionado, y programas gubernamentales como el Fondo Social para la Vivienda (FSV).
Fondo Social para la Vivienda (FSV): Merece mención aparte el FSV, ya que es la institución estatal que otorga créditos accesibles para vivienda, especialmente orientados a familias de ingresos medios y bajos.
El FSV maneja líneas de crédito con condiciones muy favorables para vivienda nueva de interés social. Por ejemplo, para viviendas de hasta $40,000, el FSV ofrece tasas de interés desde 4% anual (sector formal) con financiamiento hasta 100% del valor de la vivienda y plazos de hasta 30 años.
No requiere prima en esos casos, lo cual es una gran ventaja para quienes no han ahorrado lo suficiente. Para viviendas nuevas de mayor valor (entre $40,000 y $61,000), financian hasta 98% con tasas escalonadas que van desde ~5.85% hasta 8% anual, dependiendo del monto y del perfil del solicitante.
El FSV además financia gastos de escrituración y registro, no cobra comisiones, maneja primas de seguro más bajas que el mercado y ofrece costos notariales reducidos.
La desventaja es que sus montos están topados (no cubre viviendas de lujo) y requiere cumplir criterios como ser cotizante del sistema de pensiones o comprobar ingresos si eres independiente.
Si tu objetivo de inversión encaja en los rangos que atiende el FSV, es una opción excelente por costo financiero.
Comparar ofertas: Al momento de evaluar con quién financiarte, considera no solo la tasa de interés, sino el conjunto de condiciones: porcentaje de financiamiento (LTV), plazo máximo, comisiones, seguros, y flexibilidad de pagos.
Por ejemplo, un banco que financia el 90% a 25 años con tasa 7% podría tener una cuota parecida a otro que financia 80% a 30 años al 6.5%, una diferencia en prima e interés que debes analizar.
También observa si ofrecen períodos de gracia, opciones de pago anticipado sin penalidad, o si tienen convenios con el proyecto de vivienda que compras (muchos desarrolladores tienen bancos aliados que dan condiciones preferenciales a sus clientes).
Finalmente, toma en cuenta la experiencia de servicio de cada banco: rapidez en trámites, asesoría brindada, canales de atención (sobre todo si gestionas desde el extranjero).
No dudes en pedir cotizaciones simultáneas y negociar; a veces, presentar a un banco la oferta de otro puede hacer que mejoren sus condiciones para ganar tu preferencia.
Recomendaciones útiles para inversionistas primerizos
Para concluir, presentamos algunos consejos prácticos dirigidos a quienes compran su primera propiedad nueva como inversión o para uso propio. Estos tips te ayudarán a navegar el proceso hipotecario con más seguridad y obtener el máximo beneficio de tu inversión inmobiliaria:
Mantén un historial crediticio sano: Antes de solicitar un crédito, procura tener tus finanzas en orden. Paga puntualmente tus tarjetas de crédito y préstamos existentes; evita sobregirar tus cuentas o tener atrasos.
Un buen puntaje crediticio es determinante para que te aprueben el préstamo en buenas condiciones. Los expertos recomiendan no utilizar más del 30% de tus líneas de crédito disponibles y no aplicar a muchos créditos nuevos en un periodo corto, ya que eso puede afectar tu score.
Si tu historial no es sólido, toma algunos meses para mejorarlo antes de comprar casa.
Ahorra para la prima y gastos iniciales: Incluso si planeas financiar la mayor parte, necesitarás fondos propios para el enganche y costos de cierre.
Elabora un plan de ahorro con tiempo para reunir al menos el 10-15% del valor de la propiedad, más un extra para gastos (impuestos, escritura, mudanza, etc.).
Recortar gastos superfluos y separar un monto fijo mensual te acercará a la meta. Un buen presupuesto te permitirá también definir el rango de propiedad que puedes pagar sin apuros. Considera que mientras más alta sea la prima que des, menor será tu cuota mensual y menos intereses pagarás a largo plazo.
Encuentra el balance entre no descapitalizarte por completo pero tampoco financiar el máximo posible si eso pone en riesgo tu liquidez.
Compara opciones de financiamiento: No te quedes con la primera oferta bancaria que recibas. Cotiza en múltiples bancos y en el FSV si aplicara.
Revisa escenarios de tasa, plazo y cuota con cada uno. Fíjate también en la calidad del servicio: un banco que agiliza trámites y te guía bien puede valer tanto como uno que ofrezca 0.25% menos de tasa pero con más burocracia. Usa simuladores en línea para visualizar cuotas estimadas.
Si ya eres cliente de algún banco (por nómina u otros productos), consulta si tienen condiciones especiales para clientes. Y no temas negociar; a veces los bancos pueden ajustar ligeramente la tasa o absorber algún costo si perciben que eres un buen cliente potencial.
Obtén una pre-aprobación: Si es posible, gestiona una pre-aprobación de crédito antes de comprometerte con una compra.
Tener una carta de pre-aprobación del banco te da confianza sobre hasta qué monto puedes comprar y te hace más atractivo como comprador ante vendedores, al mostrar que ya tienes financiamiento alineado.
Solo recuerda que la pre-aprobación está sujeta a la valoración de la propiedad; aún necesitarás el avalúo y la aprobación final.
Asesórate de profesionales inmobiliarios: Como inversionista primerizo, es invaluable contar con asesoría profesional durante el proceso.
Un agente de bienes raíces de confianza puede ayudarte a encontrar la mejor propiedad según tus objetivos, orientarte sobre zonas de crecimiento y precios de mercado, y asistirte en negociaciones.
Asimismo, un abogado/notario con experiencia en bienes raíces puede revisar contratos (promesa, escritura) y asegurar que todo el papeleo esté en regla.
Aunque representan un costo, su guía puede ahorrarte problemas costosos más adelante. Comprar una propiedad involucra aspectos legales, técnicos y financieros; un profesional te ayudará a que no se te escape ningún detalle importante.
Analiza la inversión a largo plazo: Si tu enfoque es de inversión (por ejemplo, comprar para luego alquilar o revender), haz números más allá del precio de compra.
Proyecta el retorno de inversión: estima el posible alquiler mensual y asegúrate de que cubra al menos la cuota hipotecaria y gastos de mantenimiento, o calcula la plusvalía esperada de la zona en ciertos años.
Evalúa también los costos de mantener la propiedad (cuota de condominio, reparaciones, impuestos municipales si aplican) para incluirlos en tu plan financiero.
A veces, una propiedad nueva en preventa puede ofrecerte un descuento u oferta de lanzamiento; adquirir en planos y vender al recibir puede generar una ganancia rápida, pero conlleva riesgos (asegúrate de la reputación del proyecto).
Cada estrategia (alquiler vs. reventa) tiene consideraciones diferentes, así que define tu objetivo desde el inicio.
Revisa la propiedad antes de la compra y al momento de la entrega: Aunque se trate de una vivienda nueva, es recomendable hacer una inspección detallada.
Visita la unidad modelo varias veces, e incluso la unidad que te asignarán si es posible, para revisar acabados, calidad de construcción, funcionamiento de instalaciones eléctricas e hidrosanitarias, etc.
Pregunta sobre garantías que ofrece el constructor (muchos dan garantía de 1 año para ciertos defectos constructivos). Y cuando recibas la casa, haz un recorrido de verificación junto con el representante de la constructora: prueba grifos, enchufes, puertas y ventanas, verifica que todo esté según lo pactado.
Cualquier detalle observado déjalo por escrito en el acta de entrega para que se comprometan a corregirlo. Cuidar estos aspectos te asegurará que obtengas un inmueble en óptimas condiciones por el que no debas gastar extra inmediatamente después de comprarlo.
Sé paciente y mantente organizado: La compra con financiamiento puede ser un proceso algo lento y lleno de documentos. Mantén un archivo organizado (físico o digital) de todos tus papeles: copias de DUI/NIT, constancias, recibos, contratos, cartas del banco, etc.
Anota fechas importantes (vencimiento de ofertas, plazo para escrituras según promesa, pagos que debas hacer). La paciencia es clave; evita hacer cambios bruscos en tus finanzas durante el proceso (como nuevas deudas) que puedan afectar la aprobación.
Y una vez concretada la compra, felicítate por el logro: habrás convertido un sueño en realidad y dado un gran paso como inversionista inmobiliario.
Conclusión: Comprar una casa nueva financiada con hipoteca en El Salvador es un camino retador pero altamente gratificante. Implica prepararse con anticipación, cumplir requisitos, seguir un proceso legal y financiero ordenado, y tomar decisiones informadas en cada etapa.
Al conocer de antemano los trámites, costos y opciones disponibles, estarás en mejor posición para aprovechar oportunidades y minimizar riesgos. Ya sea que busques tu hogar ideal o una propiedad para invertir, esperamos que esta guía te sirva de mapa para navegar el proceso con éxito.
¡Mucho éxito en tu aventura de inversión inmobiliaria! 🏠💰
Fuentes consultadas: Banco Atlántida (Préstamo Hipotecario) bancoatlantida.com; Fondo Social para la Vivienda (requisitos y pasos) portal.fsv.gob.sv; Casas Roble El Salvador – blog de inversión inmobiliaria blog.casasroble.com; CityMax El Salvador – artículos informativoscitymax-sv.com; EstuCasa SV – guía de costos e impuestos estucasasv.com; CityMax – impuestos y gastoscitymax-sv.com; Casas Roble – comparativa de financieras blog.casasroble.com; FSV – condiciones Vivienda Nuevaportal.fsv.gob.sv; CityMax – consejos para primer crédito citymax-sv.com, entre otros.
Todas las recomendaciones se basan en la normativa y prácticas vigentes en El Salvador al 2025, para brindar una orientación clara y actualizada.
