Un inversionista en el extranjero planifica la compra de una casa en El Salvador.
Invertir en bienes raíces salvadoreños es una opción fácil, legal y rentable, incluso si vives fuera del país. Tanto los salvadoreños en el exterior como los extranjeros sin nacionalidad salvadoreña pueden comprar propiedades en El Salvador de forma segura, siempre que sigan los pasos adecuados.
De hecho, la Constitución salvadoreña garantiza el derecho de los extranjeros a ser propietarios de bienes inmuebles en el país. No existen mayores restricciones para invertir, más allá de requisitos legales básicos y algunas limitaciones en tierras agrícolas de gran tamaño.
A continuación, te ofrecemos una guía paso a paso para comprar o invertir en propiedades en El Salvador desde el extranjero, incluyendo documentación necesaria, financiamiento desde fuera, plataformas recomendadas y consideraciones legales importantes.
Requisitos legales y documentos necesarios
¿Quiénes pueden invertir?
Cualquier persona –ya sea un salvadoreño residiendo en el exterior o un extranjero– puede adquirir bienes raíces en El Salvador cumpliendo la ley. Los salvadoreños en el exterior mantienen su derecho a la propiedad privada en su país; solo necesitan contar con sus documentos salvadoreños vigentes.
Por su parte, los extranjeros sin nacionalidad salvadoreña también pueden comprar inmuebles sin restricciones especiales, siempre que respeten las leyes locales.
En El Salvador no se prohíbe a los foráneos la compra de casas, terrenos u otro tipo de inmueble, excepto en casos muy específicos (por ejemplo, tierras rústicas mayores a 245 hectáreas, a menos que la inversión tenga fines agrícolas o beneficios para la economía nacional).
En resumen, sí es legal que un extranjero sea dueño de propiedad en El Salvador, al igual que lo es para cualquier salvadoreño viviendo fuera.
Documentos de identidad:
Para iniciar el proceso, necesitarás identificarte correctamente. Los salvadoreños deben contar con su DUI (Documento Único de Identidad) vigente y, de ser posible, pasaporte salvadoreño.
Los extranjeros deben presentar su pasaporte válido como identificación principal. Tener los documentos de identidad al día es fundamental, ya que serán requeridos en prácticamente todas las etapas de la compra (desde la apertura de cuentas bancarias hasta la firma de la escritura).
Número de Identificación Tributaria (NIT): El NIT es el número de registro fiscal en El Salvador, obligatorio para realizar actividades económicas como la compra de un inmueble. Si no tienes un NIT, deberás tramitarlo ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Los salvadoreños en el exterior que alguna vez tuvieron NIT pueden reactivarlo, mientras que los extranjeros pueden obtener un NIT sin mayores dificultades siguiendo el procedimiento oficial.
Este requisito aplica a todos, ya que el Estado necesita vincular la propiedad a una persona para fines fiscales (pago de impuestos de transferencia, registro, etc.).
Representación legal (Poder): Si no planeas viajar a El Salvador para cada trámite, es muy recomendable (y a veces necesario) otorgar un Poder Notarial a una persona de confianza en El Salvador.
Este apoderado legal podrá firmar documentos y representarte en gestiones ante bancos, notarías y oficinas públicas.
No es obligatorio que sea un familiar; puede ser un amigo de confianza o un abogado local.
Eso sí, es importante que el representante sea mayor de 18 años, tenga su propio NIT y un buen historial crediticio, pues algunas instituciones podrían verificar su solvencia si él/ella intervendrá en trámites financieros a tu nombre.
Recuerda que, aunque otra persona te represente, tú seguirás siendo el propietario legal del inmueble; el poder solo le permite realizar gestiones en tu nombre.
Apertura de cuenta bancaria y traslado de fondos
Un paso clave para invertir de forma fácil y segura desde el extranjero es abrir una cuenta bancaria en El Salvador.
Tener una cuenta local te permitirá transferir dinero desde tu país de residencia hacia El Salvador de manera más simple y mantener fondos disponibles para pagar a vendedores, cubrir la cuota inicial (enganche) o pagar trámites.
Además, al abrir la cuenta empezarás a generar un récord financiero en El Salvador, lo cual es útil si luego solicitas un crédito en la banca local.
Para abrir la cuenta, normalmente necesitarás tu DUI o pasaporte, el NIT y cumplir con los requisitos del banco (llenar formularios, posiblemente un depósito mínimo de apertura).
Muchos bancos salvadoreños ofrecen atención especial a la diáspora; por ejemplo, Banco Agrícola tiene sucursales y asesores dedicados a salvadoreños en Estados Unidos .
Incluso hay programas gubernamentales como Vivienda Cercana del Fondo Social para la Vivienda (FSV) que cuentan con ventanillas en ciudades de EE. UU. para facilitar trámites a compatriotas en el extranjero.
Consulta en el consulado salvadoreño más cercano o en el sitio web del banco de tu preferencia sobre la posibilidad de abrir una cuenta a distancia o qué documentación necesitan.
Al transferir fondos desde el extranjero, procura usar métodos seguros y oficiales: transferencias bancarias internacionales directas a tu cuenta salvadoreña, servicios reconocidos de remesas o cheques de gerencia.
Evita enviar grandes sumas en efectivo con terceros por los riesgos legales y de seguridad que ello implica.
Los bancos podrían pedirte justificar el origen de fondos para cantidades altas (esto forma parte de las leyes contra el lavado de dinero), por lo que ten a mano comprobantes de tus ahorros, ingresos o préstamo si es el caso.
Búsqueda de la propiedad ideal desde fuera
Con la parte legal y financiera encaminada, el siguiente paso es encontrar la propiedad adecuada. Afortunadamente, hoy en día es posible buscar casas, apartamentos o terrenos en El Salvador desde cualquier parte del mundo mediante plataformas en línea y con ayuda profesional.
Plataformas inmobiliarias y agentes:
Aprovecha los portales inmobiliarios salvadoreños y las páginas de bienes raíces.
Sitios web como Encuentra24, VivoloLatam o incluso redes sociales de inmobiliarias locales muestran listados con fotos, precios y descripciones de propiedades en venta.
Otra opción es contactar directamente con una agencia inmobiliaria de confianza.
Contar con un agente inmobiliario local es muy valioso cuando compras a distancia; este profesional puede enviarte información actualizada, fotos, videos e incluso coordinar visitas virtuales para que conozcas la propiedad en detalle.
Por ejemplo, empresas como Porta Real Estate realizan recorridos por videollamada para la diáspora, de modo que puedas ver la vivienda en tiempo real aunque estés en otro país.
Apoyarte en expertos locales te ayudará a filtrar opciones y evitar estafas.
Investigación y evaluación:
Una vez tengas algunas propiedades candidatas, investiga su ubicación y características.
Es importante verificar aspectos como la seguridad de la zona, acceso a servicios (agua, electricidad, internet), plusvalía del sector y cualquier plan de desarrollo cercano que pudiera influir en el valor.
Si es posible, visita en persona tu propiedad favorita antes de comprar. Si no, envía a tu representante o agente. Además, contrata un perito valuador certificado para que realice un avalúo profesional de la propiedad (diario.elmundo.sv).
Esta tasación independiente, preferiblemente hecha por alguien acreditado ante la Superintendencia del Sistema Financiero, te confirmará el valor real de mercado y el estado físico del inmueble, brindándote tranquilidad de que el precio pactado es justo.
Debida diligencia legal:
Paralelamente, haz que un abogado salvadoreño (si necesitas que te recomendemos alguno de confianza, escríbenos) lleve a cabo la debida diligencia legal.
Esto incluye verificar el título de propiedad en el Registro de la Propiedad, asegurarse de que quien vende es realmente el dueño legítimo, y confirmar que la propiedad esté libre de gravámenes, hipotecas o deudas pendientes (como impuestos municipales atrasados).
Tu abogado también revisará que la documentación (escrituras anteriores, permisos de construcción, etc.) esté en orden.
Esta etapa es crucial para evitar sorpresas desagradables: no omitas la asesoría legal profesional.
Pasos para comprar una propiedad desde el extranjero
Una vez hayas seleccionado la propiedad que deseas, llega el momento de la compra en sí. A continuación resumimos el proceso de compra paso a paso:
PASO 1: Negociación y oferta
A través de tu agente o directamente con el vendedor, negocia el precio y condiciones de compra.
Cuando alcancen un acuerdo, lo habitual es firmar una promesa de compraventa o contrato de reserva, donde dejas por escrito el precio pactado, forma de pago y plazo para el cierre.
En esta etapa podrías necesitar enviar un depósito de reserva o señal (enganche) al vendedor o a una cuenta de custodia acordada.
PASO 2: Preparación del financiamiento
Define cómo pagarás el saldo del precio. Si será de contado (cash), asegúrate de tener disponibles los fondos en tu cuenta salvadoreña y listos para la fecha de la escritura.
Si utilizarás crédito hipotecario en El Salvador, deberás tener aprobada la solicitud de préstamo con el banco de tu elección (ver sección de financiamiento más abajo).
En caso de haber gestionado un préstamo en el extranjero (por ejemplo, un préstamo personal o hipotecario en tu país de residencia), también confirma la disponibilidad de esos fondos y la vía para transferirlos a El Salvador.
PASO 3: Firma de la escritura pública
La transferencia de propiedad se formaliza mediante una Escritura Pública de Compraventa, otorgada ante un notario salvadoreño. Para esta firma, puedes optar por viajar a El Salvador y firmar personalmente, o hacer uso de tu apoderado legal para que firme en tu nombre si no puedes estar presente.
El notario leerá y elevará a escritura pública el contrato de compraventa definitivo, en el cual se detallan la descripción del inmueble, el precio, forma de pago y cualquier condición pactada.
En ese acto, se suele entregar el cheque o comprobante de transferencia por el monto acordado al vendedor (o al representante del vendedor) y ambos firman el documento.
PASO 4: Registro e inscripción de la propiedad
Tras la firma, el notario se encargará de registrar la escritura en el Centro Nacional de Registros (CNR) y en la Alcaldía Municipal correspondiente. Este trámite legaliza el cambio de propietario ante el Estado.
Tu representante o abogado puede dar seguimiento a esta inscripción, que suele demorar algunas semanas.
Una vez inscrita, la propiedad quedará oficialmente a tu nombre y podrás solicitar al CNR un certificado de libertad de gravamen para tus archivos, donde conste que apareces como dueño registrado.
PASO 5: Entrega de llaves y administración
Finalmente, coordina con el vendedor (o la inmobiliaria) la entrega de las llaves y la posesión del inmueble.
Si planeas rentarlo para obtener ingresos, considera contratar un administrador de propiedades local que se encargue de mostrar la casa a potenciales inquilinos, cobrar rentas y darle mantenimiento.
Si la inversión es con fines vacacionales o a futuro (ej. para retirarte en El Salvador más adelante), asegúrate de programar visitas periódicas o mantenimientos para conservarla en buen estado.
La duración total de este proceso puede variar, pero típicamente comprar un inmueble en El Salvador toma entre 15 y 60 días desde que inicias trámites hasta que la propiedad esté inscrita a tu nombre.
La clave es mantener una comunicación fluida con todos los involucrados (agente, abogado, banco) para agilizar cada etapa.
Opciones de financiamiento desde el extranjero
Una de las inquietudes más comunes es cómo financiar la compra estando fuera. Existen varias opciones de financiamiento para salvadoreños en el exterior e incluso algunas para extranjeros:
Crédito hipotecario en El Salvador para la diáspora:
La mayoría de bancos salvadoreños ofrecen créditos hipotecarios especiales para compatriotas en el extranjero.
Por ejemplo, el Banco Agrícola cuenta con el programa «Salvadoreños en el exterior», Banco Promerica tiene líneas de crédito para comprar vivienda desde fuera, y el Banco Hipotecario financia hasta el 90% del valor de la vivienda con garantía hipotecaria.
Para calificar, generalmente piden que demuestres ingresos estables en el extranjero (por ejemplo, declaraciones de impuestos que reflejen al menos $40,000 de ingreso anual) y que tengas estatus migratorio legal en tu país de residencia (residencia, ciudadanía o permiso de trabajo vigente).
También evaluarán tu historial crediticio; es importante no tener deudas pendientes significativas y, si es posible, presentar documentación de buen crédito en el exterior.
Las condiciones varían, pero típicamente ofrecen plazos de 15 a 30 años, con tasas de interés competitivas.
Dependiendo del banco y tu perfil, te podrían financiar desde el 50% hasta el 90% del valor de la propiedad, por lo que necesitarás complementar con un enganche (prima) del 10% al 50%.
Es recomendable comparar las ofertas de al menos tres bancos para elegir la tasa más baja y el plazo que más te convenga.
Programa Vivienda Cercana (FSV):
El gobierno salvadoreño, a través del Fondo Social para la Vivienda (FSV), tiene un programa llamado Vivienda Cercana.
Este plan está diseñado especialmente para salvadoreños residentes en el extranjero, incluyendo aquellos con ciudadanía, residencia, TPS u otros estatus migratorios legales fuera del país.
Permite obtener créditos hipotecarios para comprar casa nueva o usada, construir en terreno propio o incluso mejorar vivienda existente en El Salvador. Sus ventajas incluyen tasas de interés bajas, posibilidad de financiar hasta $150,000, enganches desde 5%, y trámites simplificados pagando las cuotas con remesas.
No es requisito que el solicitante en el exterior tenga nacionalidad salvadoreña ni vínculo familiar directo con El Salvador (por ejemplo, podría aplicar un cónyuge extranjero que envía remesas).
Si cumples los criterios, esta puede ser una excelente opción de financiamiento. Puedes informarte en las ventanillas del FSV en Los Ángeles, Nueva York o Maryland, o contactarlos directamente desde tu país.
Préstamo en tu país de residencia:
Otra alternativa es adquirir un préstamo o hipoteca en el extranjero (por ejemplo, una segunda hipoteca sobre tu casa actual, un préstamo bancario personal, etc.) y usar esos fondos para comprar la propiedad en El Salvador.
Esta opción puede ser útil si obtienes una tasa de interés más baja en tu país que las disponibles en El Salvador.
Si optas por esto, asegúrate de entender bien las implicaciones legales y fiscales de transferir el dinero al exterior y de eventualmente repatriar ganancias si vendes o rentas la propiedad.
En algunos casos, puede convenir consultar con un asesor financiero o abogado internacional para cumplir con las normativas de ambos países.
Pago de contado (sin financiamiento):
Por supuesto, si cuentas con el capital ahorrado, pagar al contado es la forma más sencilla.
Comprar de cash desde el extranjero es totalmente viable; únicamente debes cumplir con la formalidad de demostrar de dónde provienen los fondos (por ejemplo, ahorros acumulados, venta de una propiedad anterior, liquidación de algún activo, etc.) para efectos de transparencia financiera.
Al no depender de hipoteca, el proceso será más rápido y tendrás menos costos (no pagarás intereses ni gastos de originación de crédito), lo cual aumenta la rentabilidad de tu inversión a largo plazo.
¿Y los extranjeros no salvadoreños?
En caso de inversionistas extranjeros (sin lazos de ciudadanía), las opciones de financiamiento local son más limitadas.
Por lo general, los bancos en El Salvador no otorgan créditos hipotecarios a personas sin residencia permanente o sin algún vínculo local, a menos que el extranjero esté casado con un salvadoreño o figure conjuntamente con un nacional en la solicitud.
Por tanto, si eres inversionista extranjero, probablemente debas considerar financiamiento en tu país de origen o disponer de capital propio.
Aun así, nada impide que un extranjero compre propiedades con su dinero en El Salvador; solo deberá abrir su cuenta local, transferir los fondos y posiblemente cumplir con requisitos de reporte de origen de fondos como mencionamos.
Algunos desarrolladores inmobiliarios también ofrecen financiamiento directo a compradores (por ejemplo, pagar un % durante la construcción y el resto al final), lo cual podría estar disponible tanto para nacionales como para extranjeros, así que investiga si la constructora o proyecto de tu interés tiene planes de pago a plazos.
Costos, impuestos y consideraciones finales
Invertir en bienes raíces implica considerar ciertos costos adicionales además del precio de la propiedad. En El Salvador, los principales gastos legales y tributarios al comprar son:
- Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces: equivale al 3% del valor de la propiedad sobre el excedente de $28,571.43. Es decir, los primeros $28,571.43 del precio están exentos y solo pagas 3% sobre lo que exceda esa cifra. Por ejemplo, si la casa cuesta $100,000, se restan $28,571.43 y el 3% se calcula sobre $71,428.57, resultando $2,142.86 de impuesto. Este pago lo realiza el comprador y se cancela una vez, al momento de la compra, generalmente por medio del notario que luego lo enterará al fisco.
- Derechos de registro: tarifa del CNR por inscribir la compraventa a tu nombre. Actualmente es de $0.63 por cada $100 del valor de la propiedad. En el ejemplo de $100,000, serían aproximadamente $630 por este concepto. Es un pago relativamente pequeño, pero obligatorio para formalizar la adquisición.
- Honorarios notariales y legales: los notarios en El Salvador cobran según arancel o tarifa libre por preparar la escritura y gestionar la inscripción. Algunos aplican un porcentaje del valor (por ejemplo 0.5%–1%), mientras que otros cobran una cifra fija. Conviene pedir presupuestos a varios notarios/abogados y elegir uno con experiencia inmobiliaria. A veces las inmobiliarias ofrecen el servicio legal integrado en el costo o recomiendan notarios de confianza.
- Gastos de avalúo y trámites varios: si contrataste un avalúo independiente, tendrás que pagar al valuador (el costo varía por tamaño de la propiedad). También podrían sumarse gastos por autenticación de documentos, honorarios de traducción (si algún documento extranjero debe traducirse al español por un traductor jurado), gastos de envío de dinero, etc. Incluye un margen para estos extras en tu presupuesto.
- Impuestos anuales de propiedad: En El Salvador no existe un impuesto predial anual nacional como en otros países. Sin embargo, algunos municipios cobran una tasa o tarifa anual baja por servicios municipales relacionada al inmueble (como recolección de basura, mantenimiento de calles). Su monto es mínimo, pero asegúrate de informarte en la alcaldía local sobre cualquier tasa municipal aplicable una vez seas propietario.
Consejos finales para una inversión exitosa:
Comprar una propiedad en tu país de origen o en un país extranjero es un paso importante, pero siguiendo esta guía estarás mejor preparado para lograrlo con éxito.
Como último consejo, infórmate y asesórate todo lo posible: nunca es demasiado el conocimiento cuando se trata de invertir tus ahorros.
Lee experiencias de otros inversionistas en foros de la diáspora, únete a grupos de salvadoreños en el exterior inversionistas, y mantente actualizado sobre el mercado inmobiliario salvadoreño (por ejemplo, las zonas de mayor crecimiento turístico, proyectos de infraestructura nuevos, etc., que podrían incrementar la plusvalía).
Recuerda que El Salvador usa el dólar estadounidense como moneda oficial, lo cual elimina el riesgo cambiario si tus ingresos también son en dólares.
Además, el país ha implementado herramientas modernas como la legalización del Bitcoin para transacciones, aunque por ahora lo más común es seguir usando métodos tradicionales.
No olvides apoyarte en profesionales de confianza: un buen abogado y un buen agente inmobiliario harán que el proceso sea fácil y transparente.
Revisar todo con detalle (documentos, estado físico del inmueble, situación legal) es la clave para que tu inversión sea verdaderamente rentable y segura a largo plazo.
¡Anímate! Ya sea que sueñes con una casa en la playa, un terreno para construir la casa de tus padres, o un apartamento que puedas alquilar, invertir en propiedades en El Salvador desde el extranjero sí es posible y puede brindarte excelentes frutos tanto financieros como emocionales.
Disfrutarás de la tranquilidad de tener un pedacito de tu tierra o de un país amigo, y habrás diversificado tu patrimonio en un mercado inmobiliario en crecimiento.
¡Felices inversiones!
Fuentes: Las afirmaciones y pasos descritos en esta guía están respaldados por información de expertos inmobiliarios y documentos oficiales, incluyendo artículos especializados de CityMax El Salvador citymax-sv.com, Vivo Latam vivolatam.com, el blog de asesoría Casas Roble blog.casasroble.com, publicaciones del Diario El Mundo con recomendaciones para la diáspora diario.elmundo.sv, y el programa Vivienda Cercana del Fondo Social para la Vivienda portal.fsv.gob.sv, entre otros.
Estas fuentes proveen detalles adicionales sobre requisitos, financiamiento y experiencias de compra desde el exterior que respaldan cada punto de nuestra guía.
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